Foto: Rickard L Eriksson

Foto: Rickard L Eriksson

 

Här kan du läsa rapporten

Pressmeddelande 180828

Hyreskommissionen i sin slutrapport:

Skattereform för hyresrätten och nystart för förhandlingssystemet

- Om hyresrätten inte ska bli en boendeform för bara resurssvaga människor måste hyresrättens villkor förbättras och upplåtelseformen utvecklas. 

Det säger Stefan Attefall, ordförande för Hyreskommissionen, när kommissionens presenterade sin slutrapport på tisdagen. Hyreskommissionen är en oberoende kommission tillsatt av Hyresgästföreningen. Kommissionen lägger sammanlagt 23 förslag till hur hyresrätten kan utvecklas och hur ett bättre fungerande hyresförhandlingssystem kan uppnås. 

Hyreskommissionen har bestått av tidigare bostadsministern Stefan Attefall (ordförande), docenten i civilrätt vid Uppsala universitet Erika P Björkdahl, VD:n för Botrygg Adam Cocozza, doktoranden vid Malmö Universitet Martin Grander, riksdagsledamoten Nina Lundström, VD:n för Olov Lindgren AB Sven Renström samt VD:n för Botkyrkabyggen Chris Österlund.

En utvecklad hyresrätt

I den 60-sidiga rapporten konstaterar kommissionen att hushåll som hyr lägger störst andel av sin inkomst på boendet, ca 28 procent av den disponibla inkomsten jämfört med 15 procent för den som äger sitt hus. Huvudsakligen beror detta på att de som bor i hyresrätt har lägre inkomster än de som bor i övriga upplåtelseformer.

Förutom inkomstskillnaderna ökar också segmentering mellan upplåtelseformerna på andra sätt. Hyresrätten – och framförallt i kommunala bostadsaktiebolag – har en högre andel utlandsfödda och andel med utländsk bakgrund än andra upplåtelseformer. 

- Ett Sverige som håller samman, där människor med olika bakgrunder möts och där inte stadsdelar och områden stämplas som problemområden kräver en betydligt mer långsiktig och genomtänkt politik från kommuner och statän hittills, skriver Hyreskommissionen.

Kommissionen konstaterar att hyreslagens utformning är sådan att den inte är ett hinder för att utveckla hyresrätten som produkt.Hyreskommissionen vill se en utvecklad hyresrätt som är attraktiv för alla grupper i samhället. Hyresrätten ska finnas i alla delar av staden och erbjuda en stor bredd och variation i utbud, storlek och hyresnivåer. Hyresrätten ska finnas för unga som ska etablera sig på bostadsmarknaden, för barnfamiljer, för medelålders utan barn, för äldre, för den som är rik och för den som har ont om pengar, för de som inte kan/vill binda kapital, för de som vill bo billigt, för de som vill bo dyrt, bekvämt och lyxigt, gärna med många olika tjänster kopplade till hyresavtalet som, utifrån intresse och ekonomiska prioriteringar, ger möjlighet att tillgodogöra sig olika former av tjänster.

För att utveckla hyresrätten som boendeform föreslår Hyreskommissionen:

13 förslag för att utveckla hyresrätten

  1. Sänk kostnaderna för hyresrätt genom en skattereform som lägger låg moms på hyra men fullt avdrag för ingående moms.
  2. Bygg billigare genom lägre kommunala markpriser, större återhållsamhet med kommunala taxor och avgifter, och detaljplaner som möjliggör effektivt byggande.
  3. Inför systematisk hyressättning så att hyran bättre speglar hyresgästernas preferenser.
  4. Sträva aktivt efter en mångfald av hyresrätter med olika standard, bland annat genom att erbjuda alternativ för utförandet av standardhöjande åtgärder. 
  5. Införa ROT-avdrag för hyresgäster när de har avtalat med fastighetsvärden om att få genomföra underhållsåtgärder på egen bekostnad.
  6. Erbjud hyresgäster fler extratjänster kopplade till hyresrätten.
  7. Uppmuntra till delningsekonomi, exempelvis kompiskontrakt, genom att se över lagar, regler och hyressättning.
  8. Förbättra förutsättningar för hyresgäster och hyresvärdar att komma överens om Till- och Frånvalssystem.
  9. Bryt upp ensidighet i upplåtelseformer för bostadsområden/stadsdelar.
  10. Kommuner bör i egenskap av markägare pröva att använda lägsta hyra som ett utvärderingskriterium vid marktilldelning.
  11. Fastighetsägare bör räkna med alla typer av regelbundna inkomster och ha rimliga inkomstkrav på den som kan prövas som ny hyresgäst.
  12. Arbeta för att de sociala kontrakt som kommunen tecknar ska ske med alla fastighetsägare. 
  13. Aktivt bekämpa svarthandel med hyreskontrakt, olovlig andrahandsuthyrning, sekundär bostadsmarknad och trångboddhet.

Ett utvecklat hyresförhandlingssystem

En slutsats som Hyreskommissionen drar är att det inte finns någon lagstiftning rörande hur hyran ska beräknas eller som anger en maxnivå för hyran. Det råder i stället avtalsfrihet. Lägenhetens bruksvärde får betydelse först om parterna inte kan enas i en förhandling om hyreshöjning eller om ena parten vill överpröva en satt hyra. Bruksvärdet utgör då verktyget för att identifiera jämförelselägenheter.

Lagstiftningen ger således parterna stor frihet att själva forma förhandlingarna. Tidigare skulle hyressättningen grundas på allmännyttans självkostnad, men sedan 2011 gäller inte det. Lagstiftaren har inte givit någon annan vägledning. Parterna vittnar om att det råder osäkerhet om vad de årliga förhandlingarna ska grundas på, konstateras i rapporten.

En annan slutsats är att långsiktigt ambitiöst underhåll, höga miljöambitioner och hög servicekvalitet gentemot hyresgästerna inte premieras tillräckligt idag. Kommissionen ser också att lägenheternas kvalitet och läge, såväl inom ett hus som dess geografiska läge, inte i tillräcklig grad beaktas. Det gäller främst på orter där en systematisk hyressättning saknas eller fungerar bristfälligt.

Hyreskommissionen har tagit fram statistik över hyresutvecklingen och de fastighetsrelaterade kostnadsökningarna under åren 2007-2016. Under tioårsperioden har konsumentprisindex (KPI) stigit med nio procent medan den genomsnittliga årshyran stigit med 26 procent. Driftskostnaderna har dock ökat med 47 procent. De kraftigt ökande driftskostnaderna har kompenserats av den gynnsamma ränteutvecklingen. Undersökningen indikerar att fastighetsägarna överlag har fått sina kostnader täckta vilket kan förklaras av de sjunkande räntekostnaderna, är en annan av slutsatserna i rapporten.

Hyreskommissionen anser att nuvarande hyresförhandlingssystem bör genomgå en nystart. För att utveckla och förbättra hyresfärhandlingssystemet föreslår kommissionen:

8 förslag för en nystart av förhandlingssystemet

  1. De tre parterna på hyresområdet bör forma ett tydligt ramverk med ett övergripande mål för hyresförhandlingarna.
  2. Inför en maxtid för förhandlingarna och andra regler för hur förhandlingarna ska bedrivas.
  3. Inrätta ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning.
  4. Inrätta en tydlig förhandlingshierarki och ekonomiska sanktioner när förhandlingarna drar över utsatt tid.
  5. Inrätta ett gemensamt fastighetsanknutet kostnadsindex.
  6. Premiera goda hyresvärdar genom att årliga hyresjusteringar tar större hänsyn än idag till förvaltningskvalitet och ambitioner när det gäller underhåll och miljöhänsyn.
  7. Inför systematiserad hyressättning i alla större kommuner.
  8. Behåll presumtionshyressystemet vid nyproduktion. Gör det möjligt att vidta standardhöjande åtgärder utan att hela presumtionshyresavtalet måste sägas upp.

Här kan du läsa hela rapporten

För ytterligare information kontakta Stefan Attefall, mob 072-513 66 25


Inbjudan rapportsläpp Hyreskommissionen

den 28 augusti, kl. 10.00-12.00

Välkommen till presentation av Hyreskommissionens rapport Hyresrätten i framtiden.

Tid: Tisdag den 28 augusti kl 10.00-12.00

Plats: Bygget, Norrlandsgatan 11, Markeliussalen

Sedan december 2017 har Hyreskommissionen på Hyresgästföreningens uppdrag arbetat oberoende med att dels se över hyressättningssystemet, dels hur hyresrätten i sig kan utvecklas. Nu presenterar vi våra slutsatser och förslag.

Hyreskommissionen lägger fram 13 konkreta förslag på hur hyresrätten kan utvecklas. En utgångspunkt har varit att hyresrätten ska kunna bidra till att motverka segregation. I syfte att förnya hyressättningssystemet har Hyreskommissionen tagit fram 8 tydliga förslag. Däribland ett kostnadsbaserat index, en opartisk tvistelösningsinstans och en maxtidsgräns för hyresförhandlingar.

Efter Hyreskommissionens presentation har vi bjudit in bostadspolitiska kommentatorer att ge sin syn på förslagen.

Program:

  • Hyreskommissionens ledamöter presenterar rapporten 
  • Kommentar från Sven Bergenstråhle, president i IUT och boendeforskare, och Maria Ludvigsson, ledarskribent på Svenska Dagbladet
  • Hyreskommissionen och experterna i samtal 
  • Press- och publikfrågor 
  • Lunchsmörgås 

Välkommen!

Media anmäler sig till jennie.zetterstrom@hyresgastforeningen.se 


Hyreskommissionen lägger fram förslag

Hyreskommissionen lägger i Almedalen fram sina förslag rörande hyressättningsmodellen. Förslagen presenteras av ordförande Stefan Attefall och ledamöter ur Hyreskommissionen, för att därefter kommenteras av parterna på hyresmarknaden – Fastighetsägarna, SABO och Hyresgästföreningen.

Hjärtligt välkomna till Mellangatan 1 i Visby, på torsdag den 5 juli kl 13.15-14.30. Den som inte befinner sig i Visby kan följa seminariet på Twitter (@hyresgasterna), eller här i efterhand.

Se programmet i Almedalsveckans officiella kalender: https://bit.ly/2yTXiad


Hearing

Den 9 mars höll vi en hearing om hyresrättens framtid på Bygget i Stockholm. Hearingen bestod av sex intressanta kortare anföranden av sex olika experter och efterföljande utfrågning av kommissionärerna. Syftet var att ge oss inspiration, inspel och kunskap till vårt uppdrag.

inbjudan_baksida.png

Varmt tack till dig som deltog! Som medverkande eller som publik. För er som inte hade möjlighet att vara på plats finns här en sändning från SVT Forum att ta del av. Här finns också bilder från dagen.

DIREKTIVET

bakgrund och syfte

Den svenska modellen på bostadshyresmarknader handlar om att balansera olika intressen hos fastighetsägare, hyresgäster och samhälle. Ett system med förhandlade hyror har verkat och fungerat i över femtio år under skilda ekonomiska och bostadspolitiska förutsättningar. Det så kallade bruksvärdesystemet, som infördes 1969, är ett system som lever mellan marknad och regleringar. Därigenom råder i princip fri avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst, men också en spärr mot oskälig hyra. Hyressättningen sker utan statlig eller kommunal inblandning och tanken är att hyran och bruksvärdet ska återspegla hyresgästernas allmänna värderingar. 

Modellen förutsätter en hyressättning som är långsiktig, transparent och förutsägbar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Den motverkar hyresinflation vid bostadsbrist och är en garant för att hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd – samtidigt som den ger stabilitet och god lönsamhet för fastighetsägare. 

I bostadsbristens Sverige pågår en debatt om dagens hyresförhandlingssystem. En debatt som ibland bygger på missförstånd och felaktiga förväntningar på vad ett förhandlingssystem kan – och ska – åstadkomma. Hyresgästföreningen tror på modellen med förhandlade hyror men inser samtidigt att systemet är i behov av utveckling. Därför pågår, sedan 2016, ett omfattande utvecklingsarbete med att utveckla och effektivisera förhandlingssystemet.   

Hyresrätten fyller en oerhört viktig funktion på den svenska bostadsmarknaden. Det är en flexibel boendeform med låga transaktionskostnader som är av stor betydelse för kommunernas möjligheter att kunna uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar och för enskilda individers möjlighet att få en bostad utan eget kapital – och även för både tillväxt och för att skapa en dynamisk arbetsmarknad. Den svenska hyresrätten är öppen för alla, fri från depositioner, håller hög kvalitet och gör det smidigt att byta bostad.

Men det finns också stora utmaningar för hyresrätten. Inte minst utifrån att den i dagsläget är skattemässigt missgynnad och inte får verka under rättvisa ekonomiska villkor, vilket gör hyresrätten till det dyrare boendealternativet. Det är viktigt med trygga boendemöjligheter för hyresgäster, och en stabil och långsiktigt fungerade bostadsförvaltning för hyresvärden. Därför vill Hyresgästföreningen, via denna oberoende hyreskommission, bidra med fakta och utveckling av den svenska modellen på bostadshyresmarknaden.